Vender una propiedad, intervenir en una sucesión, administrar bienes o efectuar trámites en Argentina puede resultar difícil cuando la persona interesada vive en otro país. En muchos casos, la solución consiste en autorizar a otra persona para que actúe en su nombre.
La autoridad, la forma, el contenido y las facultades del poder deben ser adecuados para el acto que se realizará en Argentina.
¿Qué es un poder?
El poder es el acto mediante el cual una persona autoriza a otra para actuar en su nombre. Quien lo otorga se denomina poderdante; quien recibe las facultades y realiza los actos encomendados es el apoderado.
Cuando el apoderado actúa dentro de los límites conferidos, sus actos producen efectos directamente para el representado.
El poder no transmite por sí mismo la propiedad de un inmueble, no adjudica una herencia ni convierte al apoderado en titular de los bienes. Le concede facultades para realizar determinados actos en nombre de otra persona.
¿Se puede otorgar sin viajar a Argentina?
Sí. Existen, en términos generales, dos caminos.
Ante un consulado argentino
Las representaciones consulares argentinas ejercen funciones notariales y pueden autorizar poderes destinados a producir efectos en Argentina.
Habitualmente solicitan una minuta preparada por un profesional argentino, documentación de identidad y, cuando el acto involucra bienes registrables, los datos completos del inmueble, automotor u otro bien.
Los poderes otorgados ante un consulado argentino no requieren Apostilla de La Haya. Los turnos, documentos y aranceles deben consultarse con la representación correspondiente.
Ante una autoridad del país de residencia
También puede otorgarse el instrumento ante un notario u otra autoridad local competente. En ese caso deben comprobarse dos cuestiones diferentes:
- Validez en el lugar de firma.Que el documento cumpla las formalidades del país donde se otorga.
- Aptitud para el acto argentino.Que su forma y su contenido resulten adecuados para lo que hará el representante en Argentina.
El artículo 2649 del Código Civil y Comercial contempla las formas adoptadas en el lugar de otorgamiento, pero exige analizar su equivalencia cuando el derecho aplicable requiere una calidad formal determinada.
¿Alcanza con certificar la firma?
No siempre. El Código Civil y Comercial establece que el apoderamiento debe respetar la forma prescripta para el acto que realizará el representante.
Los contratos destinados a transmitir, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse por escritura pública. En consecuencia, un poder para una operación de esa naturaleza requiere un análisis formal especialmente cuidadoso.
En algunos países, la expresión notary public designa una función diferente de la que cumple un escribano de derecho latino. Esa autoridad puede limitarse a comprobar una firma, sin autorizar un instrumento equivalente a una escritura pública argentina.
Antes de firmar en el extranjero, conviene que el escribano de Córdoba revise el proyecto, la autoridad que intervendrá y la modalidad documental ofrecida.
Apostilla y legalización
¿Qué es la Apostilla de La Haya?
La apostilla es una certificación que facilita la circulación de documentos públicos entre los países vinculados por el Convenio de La Haya de 1961. Puede aplicarse, entre otros documentos, a instrumentos notariales y certificaciones oficiales de firmas.
La apostilla acredita la autenticidad de la firma de la autoridad, la calidad en la que actuó y la identidad del sello o timbre incorporado.
¿Todos los poderes extranjeros deben apostillarse?
No existe una respuesta única. Si el documento fue autorizado por una autoridad local de un país en el que el Convenio está vigente respecto de Argentina, normalmente deberá ser apostillado por la autoridad competente de ese país.
Si el país no está alcanzado por el Convenio, puede corresponder una legalización diplomática o consular. También existen acuerdos que simplifican o eliminan ciertas intervenciones. Los poderes otorgados directamente ante un consulado argentino siguen un régimen diferente y no llevan Apostilla de La Haya.
La apostilla no vuelve suficiente al poder
Un documento puede estar correctamente apostillado y, sin embargo, resultar inútil para el trámite pretendido. La apostilla no comprueba:
- Si el poder permite vender o comprar.
- Si autoriza a constituir una hipoteca o recibir el precio.
- Si comprende el asentimiento conyugal.
- Si permite actuar en una sucesión o realizar una donación.
- Si el inmueble está correctamente identificado.
- Si la forma extranjera equivale a la exigida en Argentina.
- Si el poder continúa vigente.
Primero debe prepararse un instrumento jurídicamente adecuado. Después se cumple el mecanismo de autenticación internacional correspondiente.
¿Sirve un poder general para cualquier trámite?
No. El artículo 375 del Código Civil y Comercial dispone que las facultades contenidas en un poder se interpretan restrictivamente. Un poder conferido en términos generales comprende principalmente actos de administración ordinaria.
La ley exige facultades expresas para determinados actos, entre ellos:
- Transferir, adquirir, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles y otros bienes registrables.
- Otorgar asentimiento conyugal cuando corresponde.
- Aceptar herencias.
- Realizar donaciones.
- Renunciar o transar derechos.
- Tomar o dar dinero en préstamo en determinados casos.
- Celebrar ciertas locaciones inmobiliarias de larga duración.
- Constituir sociedades, asociaciones o fundaciones.
La expresión “poder amplio de administración y disposición” no debe utilizarse como una fórmula automática. El contenido tiene que responder a la operación concreta.
Poder para vender una propiedad en Córdoba
Antes de redactarlo, el escribano deberá revisar el título, los datos registrales y catastrales, el estado civil, el carácter propio o ganancial del bien, su eventual destino como vivienda familiar y la existencia de usufructos, condominios o afectaciones.
Según el caso, puede ser necesario autorizar expresamente al representante para vender, acordar el precio y la forma de pago, suscribir la escritura, recibir el precio, otorgar recibos, entregar la posesión, formular declaraciones tributarias y registrales y subsanar observaciones formales.
Asentimiento conyugal
Si la operación requiere asentimiento, no basta una autorización genérica. Debe referirse al acto y a sus elementos constitutivos; cuando se otorga mediante poder, también deben identificarse los bienes.
Un cónyuge no puede utilizar un poder del otro para darse a sí mismo el asentimiento respecto de la vivienda familiar en los supuestos contemplados por la ley.
Traducción, soporte y vigencia
¿Hace falta traducir el poder?
Si el instrumento está redactado en un idioma extranjero, normalmente deberá acompañarse con traducción pública al español para utilizarlo formalmente en Córdoba.
La traducción debe ser realizada por un profesional habilitado y puede requerir la legalización de su firma por el colegio profesional correspondiente. Dependiendo del país, del formato y del organismo receptor, puede resultar necesario apostillar primero el instrumento y traducir después tanto el poder como la apostilla.
¿Puede enviarse solamente un archivo escaneado?
Un escaneo permite efectuar una revisión anticipada, pero no reemplaza automáticamente el documento habilitado para producir efectos jurídicos. El escribano determinará si corresponde presentar el testimonio original, un documento público electrónico, una copia expedida por la autoridad competente, una apostilla verificable y la traducción pública vinculada.
¿Los poderes tienen vencimiento?
No todos incluyen un plazo determinado, pero pueden extinguirse por el cumplimiento del acto encomendado, revocación, renuncia, fallecimiento —salvo ciertos supuestos—, pérdida de la capacidad exigida u otras circunstancias legales.
Un poder irrevocable tampoco surge de incorporar simplemente esa palabra. La ley exige actos especialmente determinados, un plazo cierto y un interés legítimo.
¿Cómo se revoca?
La revocación debe instrumentarse correctamente y comunicarse por medios idóneos. Según el caso, puede ser necesario notificar al apoderado, recuperar los testimonios, informar al escribano, banco u organismo y efectuar comunicaciones registrales.
Documentación que conviene reunir
- Identidad.DNI o pasaporte del poderdante y datos completos del apoderado.
- Situación personal.Domicilio, estado civil y documentación respaldatoria.
- Bienes.Título del inmueble o del bien registrable y sus datos completos.
- Sucesión.Datos del expediente y resoluciones, cuando corresponda.
- Acto proyectado.Descripción precisa de la gestión, precio y forma de pago si están definidos.
- Autoridad extranjera.Datos del consulado, notario o funcionario que intervendrá.
- Antecedentes.Poderes anteriores y requisitos informados por el organismo receptor.
Errores frecuentes
- Utilizar un modelo genérico descargado de Internet.
- Apostillar antes de revisar el contenido.
- Confundir una certificación de firma con una escritura pública.
- Omitir la situación matrimonial o el asentimiento del cónyuge.
- Traducir solo el poder y no la apostilla.
- Enviar únicamente una fotografía del documento.
- Elegir al apoderado sin establecer límites claros.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que viajar a Argentina para vender mi propiedad?
No necesariamente. Puede instrumentarse un poder adecuado para que un representante otorgue la operación en su nombre.
¿Puedo firmar el poder por videollamada?
Una videollamada informal no sustituye la intervención de la autoridad competente. Debe utilizarse una modalidad admitida por la legislación aplicable y aceptada para el acto.
¿Un poder consular necesita apostilla?
No. Los poderes autorizados ante representaciones consulares argentinas siguen su circuito específico y no llevan Apostilla de La Haya.
¿Un poder firmado ante un notario extranjero necesita apostilla?
Generalmente sí cuando proviene de un país vinculado al Convenio y debe presentarse en Argentina, salvo que exista una dispensa o régimen especial.
¿La apostilla demuestra que el contenido es correcto?
No. Certifica la firma, la calidad de quien intervino y el sello o timbre. No analiza las facultades ni la aptitud jurídica del documento.
¿Puedo vender una casa con un poder general?
No debe presumirse. Para transferir derechos reales sobre inmuebles se requieren facultades expresas y una forma adecuada.
¿El apoderado puede venderse el inmueble a sí mismo?
Como regla, el representante no puede celebrar consigo mismo un acto en nombre del representado sin una autorización expresa que contemple esa situación.
¿Puede usarse una apostilla electrónica?
Sí, cuando fue emitida válidamente y resulta verificable. Debe conservarse el archivo electrónico original, no solamente una impresión o captura.
¿Conviene preparar la minuta desde Argentina?
Sí. Es recomendable que el escribano que intervendrá en Córdoba redacte o revise el proyecto antes de la firma en el consulado o ante la autoridad extranjera.
Un error formal o una facultad omitida puede obligar a repetir todo el procedimiento cuando la operación ya está en marcha.
Este artículo tiene finalidad orientativa. Los requisitos dependen del país de otorgamiento, la autoridad interviniente, el acto proyectado y el organismo que recibirá el documento.
Contenido revisado por Fabiola de Lourdes Orbegozo, escribana titular de Escribanía ORBEGOZO.
Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 358 a 381, 456 a 459, 1017 y 2649. Convenio de La Haya de 1961. Estado de los países vinculados al Convenio. Consulado Argentino en Salto: poderes notariales. Colegio de Traductores Públicos de Córdoba.